Was muss in einer Bau- und Leistungsbeschreibung stehen?

Die drei Arten von Lücken

Die Leistung fehlt. Zum Kanalanschluss, zum Bodengutachten, zur Zufahrt steht nichts. Eine Leistung, über die das Dokument schweigt, fällt beim Lesen nicht auf, erst bei der Nachtragsrechnung. Deshalb ist das die teuerste Sorte.

Die Leistung ist ausgeschlossen. „Bauseits“, „nicht im Leistungsumfang enthalten“, „durch den Auftraggeber zu erbringen“. Damit beantwortet das Dokument die Frage, und das ist in Ordnung, solange Sie den Betrag dafür in Ihrer eigenen Kalkulation haben.

Die Leistung ist erwähnt, aber nicht bestimmt. „Hochwertige Fliesen“, „Sanitärobjekte nach Wahl des Auftragnehmers“, „übliche Ausführung“. Hier steht etwas, aber nichts, das sich einfordern lässt. Das ist die häufigste Sorte und die, die im Streitfall am schwersten wiegt.

Woran Sie eine brauchbare Formulierung erkennen

Eine Angabe ist prüfbar, wenn sie eine Zahl, eine Norm oder eine namentlich genannte Grenze enthält, und wenn erkennbar ist, wer sie schuldet.

• eine Menge oder Fläche („X m² Pflaster“, „bis 3 m ab Hauskante“)
• eine Norm oder ein Kennwert (U-Wert, Schallschutzstufe, DIN-Nummer)
• ein Betrag, wo es um Auswahl geht (Bemusterungsbudget je Gewerk in Euro)
• eine Zuordnung, wer die Leistung erbringt und wer sie bezahlt
• eine Abgrenzung, was ausdrücklich nicht enthalten ist

Der Katalog im Einzelnen

Die folgende Aufstellung ist der Katalog, gegen den hier geprüft wird: dieselben Punkte, in derselben Reihenfolge. Er ist aus echten Baubeschreibungen entstanden, nicht aus einer Norm. Aufgenommen wurde, was in der Praxis regelmäßig fehlt oder unbestimmt bleibt.