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Baubeschreibungs-Check - zur Startseite

Was muss in einer Bau- und Leistungsbeschreibung stehen?

Für Verbraucherbauverträge schreibt das Gesetz seit 2018 vor, dass der Unternehmer eine Baubeschreibung zur Verfügung stellt und dass sie die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks in klarer Weise darstellt. Was „wesentlich“ heißt, ist im Gesetz beispielhaft aufgezählt, nicht abschließend geregelt — und genau in dieser Lücke entstehen die Beschreibungen, die formal etwas zu jedem Gewerk sagen und trotzdem nichts festlegen.

Die drei Arten von Lücken

Die Leistung fehlt. Zum Kanalanschluss, zum Bodengutachten, zur Zufahrt steht nichts. Das ist die teuerste Sorte, weil sie unauffällig ist: eine Leistung, über die das Dokument schweigt, fällt beim Lesen nicht auf — sie fällt bei der Nachtragsrechnung auf.

Die Leistung ist ausgeschlossen. „Bauseits“, „nicht im Leistungsumfang enthalten“, „durch den Auftraggeber zu erbringen“. Das ist die ehrliche Variante, und sie ist völlig in Ordnung — solange Sie den Betrag dafür in Ihrer eigenen Kalkulation stehen haben.

Die Leistung ist erwähnt, aber nicht bestimmt. „Hochwertige Fliesen“, „Sanitärobjekte nach Wahl des Auftragnehmers“, „übliche Ausführung“. Hier steht etwas, aber nichts, das sich einfordern lässt. Das ist die häufigste Sorte und die, die im Streitfall am schwersten wiegt.

Woran Sie eine brauchbare Formulierung erkennen

Eine Angabe ist prüfbar, wenn sie eine Zahl, eine Norm oder eine namentlich genannte Grenze enthält — und wenn erkennbar ist, wer sie schuldet.

  • eine Menge oder Fläche („X m² Pflaster“, „bis 3 m ab Hauskante“)
  • eine Norm oder ein Kennwert (U-Wert, Schallschutzstufe, DIN-Nummer)
  • ein Betrag, wo es um Auswahl geht (Bemusterungsbudget je Gewerk in Euro)
  • eine Zuordnung, wer die Leistung erbringt und wer sie bezahlt
  • eine Abgrenzung, was ausdrücklich nicht enthalten ist

Der Katalog im Einzelnen

Die folgende Aufstellung ist der Katalog, gegen den hier geprüft wird — dieselben Punkte, in derselben Reihenfolge. Er ist aus echten Baubeschreibungen entstanden, nicht aus einer Norm: aufgenommen wurde, was in der Praxis regelmäßig fehlt oder unbestimmt bleibt.

V

Vertrag und Rahmen

11 Punkte

Festpreis, Termine, Zahlungsplan, Sicherheiten

  • V01Baubeschreibung ist Vertragsbestandteil
  • V02Festpreis und Festpreisdauer
  • V03Preisanpassungsvorbehalt
  • V04Verbindlicher Fertigstellungstermin
  • V05Zahlungsplan nach Baufortschritt
  • V06Sicherheit für den Bauherrn
  • V07Widerrufsbelehrung
  • V08Ausbaustufe definiert
  • V09Vertragsstrafe bei Verzug
  • V10Änderungsvorbehalt des Unternehmers
  • V11Bemusterungsbudgets beziffert
E

Baugrund und Erdarbeiten

7 Punkte

Bodengutachten, Aushub, Entsorgung, Wasserhaltung

  • E01Bodengutachten / Baugrunduntersuchung
  • E02Aushub kalkuliert mit Bodenklasse
  • E03Entsorgung des Aushubs
  • E04Verfüllung und Verdichtung
  • E05Wasserhaltung / drückendes Wasser
  • E06Baustraße und Kranstellfläche
  • E07Rückbau / Baufeldfreimachung
G

Gründung, Bodenplatte, Keller

7 Punkte

Bodenplatte, Dämmung, Abdichtung, Keller

  • G01Bodenplatte mit Aufbau
  • G02Dämmung unter/über Bodenplatte mit U-Wert
  • G03Abdichtung gegen Feuchtigkeit
  • G04Kellerausführung und -abdichtung
  • G05Drainage
  • G06Lichtschächte und Kellerfenster
  • G07Radonschutz
R

Rohbau und Gebäudehülle

9 Punkte

Wandaufbau, U-Werte, Statik, Schallschutz

  • R01Außenwandaufbau mit U-Wert
  • R02GEG-Nachweis / Effizienzhausstufe
  • R03Statik und Prüfstatik
  • R04Schallschutz nach DIN 4109
  • R05Innenwände tragend/nichttragend
  • R06Geschossdecken
  • R07Treppe
  • R08Luftdichtheit / Blower-Door-Messung
  • R09Wärmebrückennachweis
D

Dach

9 Punkte

Eindeckung, Dämmung, Entwässerung, Gauben

  • D01Dachdeckung mit Material und Fabrikat
  • D02Dachdämmung mit U-Wert
  • D03Unterspannbahn / Unterdeckung
  • D04Dachentwässerung
  • D05Durchdringungen und Anschlüsse
  • D06Dachfenster / Gauben
  • D07Schneefang
  • D08Ortgang, Traufe, Verblechung
  • D09Vorbereitung Photovoltaik
F

Fenster und Außentüren

8 Punkte

Uw-Werte, Rollladen, Haustür, Fensterbänke

  • F01Fenster mit Uw-Wert und Verglasung
  • F02Rahmenmaterial und Fabrikat
  • F03Einbruchschutz RC-Klasse
  • F04Rollläden oder Raffstore
  • F05Haustür
  • F06Fensterbänke innen und außen
  • F07Nebeneingangs- und Kellertür
  • F08Insektenschutz
H

Heizung und Warmwasser

11 Punkte

Wärmeerzeuger, Heizlast, Abgleich, Inbetriebnahme

  • H01Wärmeerzeuger: Typ, Fabrikat, Leistung
  • H02Heizlastberechnung
  • H03Warmwasserspeicher
  • H04Flächenheizung / Heizkörper je Raum
  • H05Einzelraumregelung
  • H06Hydraulischer Abgleich
  • H07Inbetriebnahme und Einregulierung
  • H08Dokumentation und Wartungsanleitung
  • H09Außenaufstellung und Schallschutz der Wärmepumpe
  • H10Kaminanschluss / Schornstein
  • H11Förderfähigkeit / BEG-Nachweise
L

Lüftung

4 Punkte

Lüftungskonzept, Anlage, Kanalnetz, Einregulierung

S

Sanitär

6 Punkte

Objekte, Armaturen, Abdichtung, Fliesen

  • S01Sanitärobjekte: Anzahl und Wertgrenze
  • S02Armaturen
  • S03Abdichtung im Nassbereich
  • S04Fliesen: Fläche und Wertgrenze
  • S05Ver- und Entsorgungsleitungen im Haus
  • S06Außenzapfstelle
EL

Elektro

10 Punkte

Auslässe, Verteilung, Rauchmelder, Netzwerk

  • EL01Auslässe je Raum beziffert
  • EL02Zählerschrank und Verteilung
  • EL03Rauchwarnmelder
  • EL04Überspannungsschutz
  • EL05Äußerer Blitzschutz
  • EL06Netzwerk und Multimedia
  • EL07Wallbox-Vorbereitung
  • EL08Außenbeleuchtung und Außensteckdosen
  • EL09Potentialausgleich und Fundamenterder
  • EL10Klingel- und Sprechanlage
I

Innenausbau

9 Punkte

Estrich, Putz, Türen, Maler, Bodenbeläge

  • I01Estrich: Art und Aufbau
  • I02Trittschalldämmung
  • I03Innenputz / Trockenbau
  • I04Innentüren mit Wertgrenze
  • I05Malerarbeiten
  • I06Bodenbeläge
  • I07Sockelleisten und Anschlussfugen
  • I08Dachgeschossausbau
  • I09Endreinigung
A

Hausanschlüsse und Erschließung

8 Punkte

Strom, Wasser, Kanal, Beiträge, Leitungsgräben

N

Baunebenkosten und Baustelle

10 Punkte

Genehmigung, Vermessung, Bauleitung, Baustrom

AU

Außenanlagen

6 Punkte

Gelände, Zufahrt, Terrasse, Garage

  • AU01Geländemodellierung
  • AU02Zufahrt, Stellplatz, Wege
  • AU03Terrasse
  • AU04Eingangspodest und Außentreppe
  • AU05Garage / Carport
  • AU06Einfriedung und Bepflanzung
UE

Abnahme und Übergabe

5 Punkte

Abnahme, Dokumentation, Gewährleistung

  • UE01Abnahmeverfahren
  • UE02Übergabedokumentation
  • UE03Gewährleistungsfristen
  • UE04Energieausweis
  • UE05Einweisung in die Anlagentechnik

Preis

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Häufige Fragen

Ist eine Baubeschreibung Pflicht?
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen; sie wird im Regelfall Inhalt des Vertrags. Was inhaltlich hineingehört, ist im Gesetz beispielhaft aufgezählt und nicht abschließend bestimmt.
Was gilt, wenn eine Leistung gar nicht erwähnt ist?
Diese Frage beantwortet Ihr Vertrag, nicht diese Seite — und im Zweifel eine Rechtsberatung. Was diese Prüfung leistet, ist der Schritt davor: Ihnen zu zeigen, dass die Leistung nicht beschrieben ist, mit der Seitenzahl, an der Sie es nachsehen können.
Esstisch am Abend mit Schreibtischlampe, einem Stapel Unterlagen und einem Laptop, dahinter eine Fensterfront in die Dämmerung

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