Ratgeber: Bau- und Leistungsbeschreibung
Was in einer Bau- und Leistungsbeschreibung stehen muss, wie sie sich vom Bauvertrag abgrenzt, was die Ausbaustufen bedeuten und welche Prüfpunkte im Streitfall Geld kosten.
Der Überblick
Welche Angaben eine Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten sollte, gegliedert nach Gewerken.
Die Grundlagen
Die Unterscheidungen, an denen sich entscheidet, was Ihr Anbieter überhaupt schuldet — und die Checkliste zum Ausdrucken, mit der Sie selbst nachsehen können.
- Checkliste: Bau- und LeistungsbeschreibungDie 29 Punkte, an denen eine Lücke in der Baubeschreibung am teuersten wird — als PDF zum Ausdrucken und Abhaken. Aus demselben Prüfkatalog wie der Bericht.
- Baubeschreibung und Bauvertrag: was regelt was?Der Vertrag regelt Preis, Fristen und Abnahme, die Baubeschreibung das Bauwerk selbst. Wo die Grenze verläuft und warum Lücken meist genau dazwischen entstehen.
- Schlüsselfertig, bezugsfertig, Ausbauhaus: die AusbaustufenKeiner der drei Begriffe ist gesetzlich definiert. Was den Leistungsumfang wirklich festlegt, ist die Baubeschreibung — und wie die Prüfung mit der Stufe umgeht.
Einzelne Prüfpunkte
Punkte, für die eine belegte Kostenspanne und eine gemessene Häufigkeit vorliegen. Sie stehen hier, weil beides zusammen etwas aussagt, das der Katalogtext allein nicht hergibt.
- E01 · Baugrund und ErdarbeitenBodengutachten: wer trägt das Baugrundrisiko?In 6 von 15 ausgewerteten Baubeschreibungen kommt der Begriff gar nicht vor. Warum das Baugrundrisiko die teuerste offene Frage im Vertrag ist.
- G04 · Gründung, Bodenplatte, KellerKellerausführung: weiße Wanne oder Mauerwerk mit Abdichtung?Bauart und Nutzungsklasse entscheiden, was Sie mit Ihrem Keller anfangen können. Warum die Angabe oft fehlt und was eine nachträgliche Dämmung kostet.
- R08 · Rohbau und GebäudehülleBlower-Door-Test: steht die Messung in Ihrer Baubeschreibung?In 9 von 15 ausgewerteten Baubeschreibungen kommt der Begriff nicht vor. Was die Luftdichtheitsmessung nachweist, was sie kostet und wie eine belastbare Formulierung aussieht.
- D06 · DachDachfenster und Gauben: Anzahl, Größe, FabrikatWarum „Dachfenster nach Bedarf“ keine Zusage ist, welche drei Angaben eine prüfbare Formulierung braucht und was ein zusätzliches Dachflächenfenster kostet.
- H06 · Heizung und WarmwasserHydraulischer Abgleich: steht er in Ihrer Baubeschreibung?In 15 von 15 ausgewerteten Baubeschreibungen kommt der Begriff „hydraulischer Abgleich“ nicht ein einziges Mal vor. Was er ist, wie eine belastbare Formulierung aussieht.
- L02 · LüftungLüftungsanlage: Typ, Fabrikat und der WirkungsgradAbluftanlage oder Wärmerückgewinnung? Warum der Unterschied vierstellig ist, welche Angaben eine Baubeschreibung dazu braucht — und was die Anlage kostet.
- EL07 · ElektroWallbox-Vorbereitung: die Leitung, die später niemand mehr legtWarum die Zuleitung zum Stellplatz in fast keiner Baubeschreibung steht, woran Sie eine belastbare Formulierung erkennen und was das Nachrüsten kostet.
- I05 · InnenausbauMalerarbeiten: „bauseits“ ist ehrlich, aber nicht billigWarum Malerarbeiten in vielen Baubeschreibungen fehlen, was zwischen Rohputz und bezugsfertig liegt und was das Streichen eines Neubaus tatsächlich kostet.
- I06 · InnenausbauBodenbeläge: der Quadratmeterpreis allein sagt nichtsWarum eine Wertgrenze je Quadratmeter ohne die Fläche wertlos ist, woran Sie eine prüfbare Angabe erkennen und was ein Aufpreis beim Bodenbelag kostet.
- A01 · Hausanschlüsse und ErschließungStromhausanschluss: enthalten oder bauseits?Warum der Hausanschluss so oft nicht im Festpreis steckt, woran Sie eine eindeutige Zusage erkennen — und warum dieselbe Leistung je nach Netzbetreiber ein Vielfaches kostet.
- A02 · Hausanschlüsse und ErschließungWasseranschluss: die Leitung und der Beitrag sind zweierleiWarum „Hausanschlüsse bauseits“ beim Trinkwasser zwei verschiedene Posten meint, woran Sie eine eindeutige Zusage erkennen und was der Anschluss laut Preisblättern kostet.
- A03 · Hausanschlüsse und ErschließungKanalanschluss: der teuerste Meter Ihres GrundstücksSchmutzwasseranschluss, Revisionsschacht, Anschlussbeitrag: Was zum Kanalanschluss gehört, warum er selten im Festpreis steckt und was er nach kommunalen Preisblättern kostet.
- A05 · Hausanschlüsse und ErschließungGas und Fernwärme: der Anschluss, den es entweder gibt oder nichtWarum bei Gas und Fernwärme das ausdrückliche Nein genauso wichtig ist wie das Ja — und was der Anschluss kostet, wenn die Heizung ihn doch braucht.
- A06 · Hausanschlüsse und ErschließungGlasfaser: das Leerrohr kostet im Rohbau fast nichtsWarum das Leerrohr für Telekommunikation in die Baubeschreibung gehört, woran Sie eine belastbare Zusage erkennen und was ein nachträglicher Glasfaseranschluss kostet.
- N02 · Baunebenkosten und BaustelleVermessung: zweimal kommt der Vermesser, einmal steht es im VertragAbsteckung und amtliche Schlussvermessung sind zwei getrennte Leistungen. Warum in vielen Baubeschreibungen nur eine davon steht — und was die andere kostet.
- N04 · Baunebenkosten und BaustelleBaustrom und Bauwasser: Anschluss und Verbrauch sind zwei FragenWer den Baustromverteiler stellt, wer den Verbrauch zahlt und warum in vielen Baubeschreibungen nur die halbe Antwort steht — mit belegter Kostenspanne.
- N05 · Baunebenkosten und BaustelleBaustelleneinrichtung: Bauzaun, WC und die Sicherung dazwischenBauzaun, Bautoilette, Absturzsicherung: Was zur Baustelleneinrichtung gehört, warum sie selten beschrieben wird und was sie über die Bauzeit kostet.
- N07 · Baunebenkosten und BaustelleBauversicherungen: wer schließt welche ab?Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Feuerrohbau: Welche Police wessen Sache ist, warum es in der Baubeschreibung steht — und was fehlender Schutz kostet.
- UE04 · Abnahme und ÜbergabeEnergieausweis: Pflicht bei Übergabe, selten im VertragWer den Energieausweis für den Neubau erstellt, wann Sie ihn bekommen und warum die Zuständigkeit in vielen Baubeschreibungen offenbleibt — mit belegter Spanne.
Haben Sie das Angebot schon vorliegen?
Dann liegt darin auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Laden Sie das PDF hoch, warten Sie rund zwei Minuten, und Sie sehen Punkt für Punkt, was darin steht — mit Seitenzahl und Zitat zu jeder gefundenen Stelle. Ohne Kundenkonto.