Schlüsselfertig, bezugsfertig, Ausbauhaus: die Ausbaustufen
„Schlüsselfertig“ klingt nach einer Zusage: Sie schließen auf und ziehen ein. Tatsächlich ist der Begriff nicht gesetzlich definiert, und zwei Anbieter können damit sehr verschiedene Leistungsumfänge meinen. Dasselbe gilt für „bezugsfertig“ und für das Ausbauhaus. Was Ihr Haus enthält, entscheidet deshalb nicht die Stufe auf dem Deckblatt, sondern die Liste dahinter.
Was die drei Begriffe üblicherweise meinen
Schlüsselfertig ist die weiteste Stufe: der Anbieter liefert das Haus fertig, einschließlich Innenausbau — Estrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärobjekte. Was auch bei schlüsselfertigen Angeboten regelmäßig fehlt, sind Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Außenanlagen und die Baunebenkosten.
Bezugsfertig ist kein engerer, sondern ein anderer Maßstab: Er beschreibt einen Zustand, in dem man einziehen kann, nicht einen Lieferumfang. Bodenbeläge, Innentüren oder Malerarbeiten können enthalten sein oder nicht — der Begriff allein sagt es nicht.
Ausbauhaus heißt: Der Anbieter stellt die Hülle her, einen Teil des Innenausbaus übernehmen Sie. Wie groß dieser Teil ist, unterscheidet sich stark. Beim Bausatzhaus schließlich wird geliefert und montiert, was zum Aufbau gehört — Haustechnik und Ausbau sind Ihre Sache.
Woran Sie die tatsächliche Stufe erkennen
Nicht am Begriff, sondern an den Gewerken, die im Text vorkommen — und an denen, die als „bauseits“ oder „vom Auftraggeber zu erbringen“ ausgewiesen sind. Sinnvoll ist, die folgenden Positionen einzeln nachzuschlagen; sie sind die üblichen Bruchstellen zwischen den Stufen:
- Erdarbeiten, Bodenplatte oder Keller — häufig eine eigene Position außerhalb des Hauspreises
- Estrich, Bodenbeläge, Innentüren, Malerarbeiten — die Gewerke, an denen sich Ausbauhaus und schlüsselfertig unterscheiden
- Heizung, Sanitärobjekte, Elektroinstallation samt Anzahl der Auslässe
- Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation — und wer die Beiträge zahlt
- Außenanlagen, Zufahrt, Geländemodellierung, Entsorgung des Aushubs
- Baunebenkosten: Vermessung, Statik, Prüfstatik, Baustrom, Bauwasser, Versicherungen
Was die Prüfung mit der Stufe macht
Die Stufe wird aus dem Dokument selbst gelesen und im Bericht ausgewiesen. Sie steuert dann eine einzige Sache: Punkte, die zu Ihrer Stufe gar nicht gehören, werden nicht als Lücke gezählt, sondern in einem eigenen Abschnitt geführt — mit der Bitte, die Zuordnung gegen Ihren Vertrag zu prüfen. Ein Bausatzhaus soll keine zwanzig Fehlalarme über Innenausbau bekommen, den es nie gekauft hat.
Herausgefiltert wird dabei ausschließlich, was im Dokument nicht vorkommt. Alles, was tatsächlich gefunden wurde — enthalten, ausgeschlossen oder vage formuliert —, bleibt im Bericht stehen. Das sind Aussagen, die Ihr Dokument selbst trifft; sie stehen über jeder Annahme über die Ausbaustufe.
Und wenn die Beschreibung keine Stufe nennt, wird nichts gefiltert. Ein unterdrückter Befund kostet mehr als ein zusätzlicher.
Was geprüft wird
120 Prüfpunkte über 15 Gewerke-Gruppen, davon 63 hoch gewichtete — sie stehen schon im Schnellcheck.
- VVertrag und Rahmen
- EBaugrund und Erdarbeiten
- GGründung, Bodenplatte, Keller
- RRohbau und Gebäudehülle
- DDach
- FFenster und Außentüren
- HHeizung und Warmwasser
- LLüftung
- SSanitär
- ELElektro
- IInnenausbau
- AHausanschlüsse und Erschließung
- NBaunebenkosten und Baustelle
- AUAußenanlagen
- UEAbnahme und Übergabe
Preis
Schnellcheck
49 €
Ampel über alle Gewerke und die 63 Prüfpunkte hoher Schwere einzeln — mit Seitenzahl und Zitat, wo Ihr Dokument die Leistung erwähnt. Ohne Kostenrisiken.
Komplettcheck
99 €
Vollständiger Katalog, Kostenrisiko-Spannen mit Quelle, Analyse der vagen Formulierungen und der Fragenkatalog für Ihren Anbieter als PDF.
Eine Spanne nennen wir nur, wo wir sie belegen können — derzeit für 31 der 120 Prüfpunkte, jeweils mit Quelle und Stand. Wie viele davon in Ihrem Bericht auftauchen, hängt von Ihrem Dokument ab.
Einmalzahlung, kein Abo. Kein Ausweis von Umsatzsteuer gemäß § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung).
Häufige Fragen
- Ist schlüsselfertig gleich bezugsfertig?
- Nein, und beides ist kein festgelegter Leistungsumfang. Maßgeblich ist, was die Baubeschreibung im Einzelnen aufführt — und was sie als bauseitige Leistung ausweist.
- Meine Beschreibung nennt gar keine Ausbaustufe.
- Das ist häufig und für sich genommen kein Mangel: Die Stufe ist ohnehin nur eine Kurzbezeichnung für die Liste. Die Prüfung filtert dann nichts weg und geht den vollständigen Katalog mit Ihnen durch.
- Zählt „bauseits“ als Lücke?
- Im Bericht steht es als ausgeschlossene Leistung, nicht als fehlende. Das ist die ehrliche Variante und völlig in Ordnung — solange Sie den Betrag dafür in Ihrer eigenen Kalkulation stehen haben.
Haben Sie das Angebot schon vorliegen?
Dann liegt darin auch die Bau- und Leistungsbeschreibung. Laden Sie das PDF hoch, warten Sie rund zwei Minuten, und Sie sehen Punkt für Punkt, was darin steht — mit Seitenzahl und Zitat zu jeder gefundenen Stelle. Ohne Kundenkonto.