Baubeschreibung und Bauvertrag: was regelt was?

Zwei Dokumente, zwei Fragen

Die Aufteilung ist im Grundsatz einfach: Der Vertrag regelt das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Anbieter, die Baubeschreibung beschreibt das Werk. Beide zusammen bestimmen, was Sie für Ihr Geld bekommen — die Beschreibung wird dabei im Regelfall Inhalt des Vertrags, sie ist also keine Werbebroschüre, sondern der Teil, der den Leistungsumfang festlegt.

Im Vertrag steht typischerweise: Vertragspreis und was er einschließt, Zahlungsplan und Baufortschrittsraten, Bauzeit und Fertigstellungstermin, das Verfahren der Abnahme, Gewährleistungsfristen, Regelungen zu Kündigung und Sicherheiten.

In der Baubeschreibung steht das Bauwerk: Gründung und Rohbau, Dach und Hülle, Fenster und Türen, Heizung, Sanitär, Elektro, Innenausbau, Außenanlagen — jeweils mit Ausführung, Menge und dem, was ausdrücklich nicht enthalten ist.

Warum die Lücke meistens dazwischen liegt

Eine Leistung fällt selten deshalb aus, weil jemand sie streicht. Sie fällt aus, weil beide Dokumente sie beim jeweils anderen vermuten. Der Vertrag nennt einen Festpreis „für die Leistungen gemäß Baubeschreibung“, und die Beschreibung schweigt zu der Position — damit ist sie nicht Teil des Festpreises, und niemand hat das an einer Stelle behauptet, an der es auffällt.

Die typischen Kandidaten dafür sind immer dieselben: Hausanschlüsse und Erschließungsbeiträge, Erdarbeiten und Bodengutachten, Baustrom und Bauwasser, Vermessung, Bemusterungsbudgets, Außenanlagen und Zufahrt. Es sind die Positionen an den Rändern des Gewerkeplans — dort, wo Bauleistung, Behördenkosten und Eigenleistung aneinanderstoßen.

Umgekehrt gibt es Punkte, die in der Beschreibung nur angerissen sind, weil sie ihrer Natur nach in den Vertrag gehören: Abnahmeverfahren und Gewährleistungsfristen etwa. Fehlen sie in der Beschreibung, ist das kein Mangel — es ist die falsche Stelle zum Nachschlagen.

Was das für diese Prüfung heißt

Geprüft wird die Bau- und Leistungsbeschreibung, nicht der Vertrag. Das ist eine bewusste Grenze: Ein Bauträger-Kaufvertrag ist anders gebaut, braucht einen eigenen Katalog und ist die Stelle, an der eine rechtliche Bewertung erwartet würde — die dieses Produkt nicht liefert.

Der praktische Teil davon: Sie können den Vertrag trotzdem mit hochladen. Der Upload nimmt mehrere PDFs an und liest sie als ein Dokument. Geprüft wird weiterhin dieselbe Frage — sie wird nur nicht mehr auf der falschen Seite gesucht, und die Fundstelle im Bericht nennt die Datei, in der sie steht.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung greift dasselbe von der anderen Seite: Abnahme und Gewährleistungsfristen werden dort üblicherweise im notariellen Kaufvertrag geregelt. Findet die Prüfung dazu nichts, meldet sie keine Lücke, sondern führt den Punkt gesondert mit dem Hinweis, wo er stattdessen steht. Wer den Kaufvertrag mitgeladen hat, bekommt statt des Hinweises den Befund.

Was diese Prüfung nicht ist

Geprüft wird Ihr Dokument, nicht Ihr Vertragsverhältnis. Jeder Befund beschreibt eine Abwesenheit oder eine Unschärfe im Text — „diese Leistung hat keine Fundstelle“, „diese Formulierung nennt keine Menge“. Ob eine Klausel wirksam ist, ob der Preis angemessen ist und ob Sie unterschreiben sollten, sagt Ihnen dieser Bericht nicht.

Das ist keine Vorsichtsformel, sondern die Bauart des Produkts. Eine Rechtsberatung dürfte es nur eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt geben, eine bautechnische Bewertung nur eine Sachverständige oder ein Sachverständiger. Was hier automatisiert geht — und was in der Praxis meistens fehlt —, ist die Vollständigkeit: nachzusehen, ob jede Leistung, die später Geld kostet, überhaupt im Dokument steht.