Bauträger-Baubeschreibung prüfen

Die typischen Stellen

Bei dieser Vertragsart geht es weniger um fehlende Gewerke (die Wohnung wird schließlich fertig) als um die Bezifferung. Ausstattung „nach Wahl des Bauträgers“, Bemusterung „aus dem Standardprogramm“, Fliesen „in handelsüblicher Qualität“: Aus solchen Formulierungen lässt sich nichts einfordern, und den Unterschied zwischen dem, was Sie sich darunter vorstellen, und dem, was geliefert wird, bezahlen Sie als Sonderwunsch.

Der Bericht führt solche Stellen gesondert auf, jeweils mit dem Wortlaut, denn hier ist die Formulierung selbst der Befund.

Budgets: der Preis ohne die Menge

Wo eine Baubeschreibung Ausstattung beziffert, nennt sie meistens einen Preis je Quadratmeter, etwa eine Obergrenze für Fliesen oder Parkett. Damit ist aber nur die Hälfte angegeben: Wie viel Wand im Bad gefliest wird, entscheidet über den Betrag ebenso wie der Quadratmeterpreis. Von fünf ausgewerteten Baubeschreibungen nennen vier einen solchen Preis für die Fliesen, und keine die Fläche, für die er gilt.

Dasselbe bei den Bemusterungsbudgets. Eine der ausgewerteten Beschreibungen einer Wohnanlage beziffert Fliesen, Parkett und Hobbyraum und lässt alle übrigen Gewerke ohne Betrag. Der Bericht wertet so etwas als vage, weil er prüft, ob je Gewerk ein Budget genannt ist, und nicht, ob irgendwo eine Zahl steht.

• Fliesen: Fläche je Raum und Preis je Quadratmeter
• Bodenbeläge: Fläche und Preis je Quadratmeter
• Sanitärobjekte: Anzahl und Wertgrenze oder Fabrikat
• Innentüren: Anzahl und Wertgrenze oder Fabrikat
• Bemusterung: ein beziffertes Budget je Gewerk

Termin, Raten, Änderungsvorbehalt

Drei Angaben sieht der Bericht bei jeder Bauträger-Beschreibung nach, jeweils mit der Frage, ob sie prüfbar formuliert sind. Der Fertigstellungstermin: ein Datum oder eine Dauer ab einem benannten Startereignis, „voraussichtlich im Frühjahr“ ist keines. Zwei von fünf ausgewerteten Beschreibungen lassen ihn offen.

Der Zahlungsplan: je Rate der Prozentsatz und der Bautenstand, bei dem sie fällig wird. „Zahlung nach Baufortschritt“ ohne eine einzige Zahl kommt als vage heraus. Ob der Ratenplan den gesetzlichen Vorgaben entspricht, prüft der Bericht nicht. Das ist eine rechtliche Frage, und sie gehört zur Notarin, zum Notar oder in eine anwaltliche Beratung.

Der Änderungsvorbehalt: „technische Änderungen bleiben vorbehalten, sofern gleichwertig“. Alle fünf ausgewerteten Beschreibungen enthalten einen solchen Satz. Der Bericht weist ihn mit Wortlaut und Seitenzahl aus, damit Sie wissen, dass er da ist und wo er steht. Ob er wirksam ist, beurteilt der Bericht nicht.

Wann Sie prüfen sollten

Vor dem Notartermin. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass Sie den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Baubeschreibung gehört zu diesem Text, In diesen zwei Wochen ist eine offene Position noch eine Frage an den Bauträger.

Nach der Beurkundung ist der Bericht immer noch nützlich: für die Bemusterung, für Sonderwünsche und für die Abnahme, bei der gemessen wird, was die Beschreibung verspricht. Ändern lässt sich am Text dann aber nichts mehr ohne den Bauträger.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen

Dann betreffen einige Prüfpunkte gar nicht Sie, sondern die Gesamtanlage: Bodengutachten, Hausanschlüsse, Erschließungsbeiträge, Tiefgarage. Andere (Abnahme, Gewährleistungsfristen) stehen üblicherweise im notariellen Kaufvertrag statt in der Baubeschreibung. Beides wird erkannt und getrennt ausgewiesen, statt Ihnen Lücken in einem Vertrag zu melden, den es so nicht gibt.

Laden Sie den Kaufvertrag mit hoch, wird er mitgelesen: dann finden diese Punkte ihre Fundstelle dort, statt als Verweis zu erscheinen. Geprüft wird trotzdem die Baubeschreibung; der Kaufvertrag ist Fundort, nicht Prüfgegenstand.

Was diese Prüfung nicht ist

Geprüft wird Ihr Dokument, nicht Ihr Vertragsverhältnis. Jeder Befund beschreibt eine Abwesenheit oder eine Unschärfe im Text: „diese Leistung hat keine Fundstelle“, „diese Formulierung nennt keine Menge“. Ob eine Klausel wirksam ist, ob der Preis angemessen ist und ob Sie unterschreiben sollten, sagt Ihnen dieser Bericht nicht.

Eine Rechtsberatung dürfte nur eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt geben, eine bautechnische Bewertung nur eine Sachverständige oder ein Sachverständiger. Automatisiert geprüft wird die Vollständigkeit, und an ihr fehlt es in der Praxis meistens: Steht jede Leistung, die später Geld kostet, überhaupt im Dokument?