Baubeschreibung: Pflichtinhalte, typische Lücken, Checkliste
Die Baubeschreibung legt fest, was Sie für Ihren Hauspreis bekommen. Beim Verbraucherbauvertrag ist sie gesetzlich vorgeschrieben – mit Mindestinhalten, die der Anbieter Ihnen vor Vertragsschluss in Textform zur Verfügung stellen muss. Was dort fehlt oder vage bleibt, wird später oft als Nachtrag berechnet.
Baubeschreibung kostenlos prüfen
Laden Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung als PDF hoch. In rund zwei Minuten sehen Sie kostenlos die Ampel über alle Gewerke und wie viele kostenrelevante Lücken offen sind — ohne Kundenkonto.
Was das Gesetz vorschreibt
Nach § 650j BGB muss der Unternehmer den Verbraucher vor Vertragsschluss über die Einzelheiten aus Art. 249 EGBGB unterrichten. Dazu gehören unter anderem eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten mit Plänen und Raumgrößen, Angaben zu Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, die Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke, die gebäudetechnischen Anlagen, Qualitätsmerkmale sowie Angaben zu Innenausbau, Sanitär und Außenanlagen, soweit sie zum Vertrag gehören – und verbindliche Angaben zur Bauzeit oder zum Fertigstellungstermin.
Das Gesetz nennt Kategorien, keine Mengen und keine Qualitäten. „Hochwertige Fliesen“ erfüllt die Kategorie Sanitär und Innenausbau – prüfbar ist es nicht. Genau dort setzt der Check an.
Nicht zu verwechseln: die Baubeschreibung im Bauantrag
Für die Baugenehmigung verlangt die Bauaufsicht ebenfalls eine „Baubeschreibung“ als Bauvorlage. Sie beschreibt das Vorhaben für die Behörde – Nutzung, Konstruktion, Brandschutz – und sagt nichts darüber, welche Leistungen Ihr Anbieter schuldet. Für die Frage „was ist im Preis enthalten?“ zählt allein die Bau- und Leistungsbeschreibung zum Vertrag.
Wo die teuren Lücken liegen
In Baubeschreibungen fehlen besonders oft die Posten rund um das Haus: Bodengutachten, Erdarbeiten und Entsorgung, Hausanschlüsse, Baustelleneinrichtung, Baunebenkosten, Außenanlagen. Im Haus selbst sind es eher Unschärfen: Budgets ohne Fläche, Fabrikate „oder gleichwertig“, Leistungen „nach Wahl des Auftragnehmers“.
In keiner der fünf von Hand ausgewerteten Baubeschreibungen steht der hydraulische Abgleich der Heizung – ein Beispiel dafür, dass eine Lücke nicht beim einzelnen Anbieter liegen muss, sondern in der üblichen Bauart solcher Dokumente.
Checkliste in fünf Fragen
Bevor Sie ins Detail gehen, lohnen fünf Fragen an das Dokument:
- Ist die Baubeschreibung ausdrücklich Vertragsbestandteil?
- Sind Bodenplatte oder Keller, Erdarbeiten und Hausanschlüsse enthalten – bis wohin?
- Stehen Fabrikate, Mengen oder Wertgrenzen statt Adjektiven?
- Welche Leistungen sind „bauseits“, also Ihre Sache?
- Gibt es einen verbindlichen Fertigstellungstermin und einen Festpreis mit Dauer?
Erst vorprüfen, dann gezielt fragen
Eine Vorprüfung ersetzt keinen Sachverständigen. Sie zeigt in Minuten, welche der 120 Prüfpunkte Ihr Dokument offenlässt – die Ampel kostenlos, die Befunde mit Seitenzahl und Zitat ab 49 Euro, im Komplettcheck für 99 Euro mit belegten Kostenspannen und Fragenkatalog. Mit dieser Liste wird ein Termin beim Profi kürzer und gezielter.
Was diese Seite nicht ist
Diese Seite informiert allgemein und ist keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist oder ob Sie unterschreiben sollten, kann nur eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt im Einzelfall beurteilen, eine bautechnische Bewertung nur eine Sachverständige oder ein Sachverständiger.
Der Check beschreibt, was in Ihrer Baubeschreibung steht oder fehlt – „diese Leistung hat keine Fundstelle“, „diese Formulierung nennt keine Menge“. Er bewertet nicht.
Was geprüft wird
120 Prüfpunkte über 15 Gewerke-Gruppen in vier Bereichen, davon 63 hoch gewichtete. Sie stehen schon im Schnellcheck.
Vertrag und Kosten
26 Prüfpunkte
- VVertrag und Rahmen
- NBaunebenkosten und Baustelle
- UEAbnahme und Übergabe
Grundstück und Anschlüsse
21 Prüfpunkte
- EBaugrund und Erdarbeiten
- AHausanschlüsse und Erschließung
- AUAußenanlagen
Rohbau und Gebäudehülle
33 Prüfpunkte
- GGründung, Bodenplatte, Keller
- RRohbau und Gebäudehülle
- DDach
- FFenster und Außentüren
Haustechnik und Ausbau
40 Prüfpunkte
- HHeizung und Warmwasser
- LLüftung
- SSanitär
- ELElektro
- IInnenausbau
Preis
Schnellcheck
49 €
Ampel über alle Gewerke und die 63 Prüfpunkte hoher Schwere einzeln — mit Seitenzahl und Zitat, wo Ihr Dokument die Leistung erwähnt. Ohne Kostenrisiken.
Komplettcheck
99 €
Vollständiger Katalog, Kostenrisiko-Spannen mit Quelle, Analyse der vagen Formulierungen und der Fragenkatalog für Ihren Anbieter als PDF.
Eine Spanne nennen wir nur, wo wir sie belegen können — derzeit für 31 der 120 Prüfpunkte, jeweils mit Quelle und Stand. Wie viele davon in Ihrem Bericht auftauchen, hängt von Ihrem Dokument ab.
Einmalzahlung, kein Abo. Kein Ausweis von Umsatzsteuer gemäß § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung).
Häufige Fragen
- Muss mir der Anbieter eine Baubeschreibung geben?
- Beim Verbraucherbauvertrag ja: § 650j BGB verpflichtet den Unternehmer, Sie rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform über die Einzelheiten aus Art. 249 EGBGB zu unterrichten. Ob das in Ihrem Fall geschehen ist, beurteilt im Zweifel eine Anwältin oder ein Anwalt.
- Was passiert, wenn die Baubeschreibung unklar ist?
- Das Gesetz sieht vor, dass Zweifel bei der Auslegung des Vertrags über die Bauleistung zulasten des Unternehmers gehen (§ 650k Abs. 2 BGB). Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Ein Streit über die Auslegung ist teurer als eine klare Formulierung vor der Unterschrift.
Baubeschreibung kostenlos prüfen
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- · Ampel und Kostenspanne kostenlos
- · Befunde mit Seitenzahl und Zitat ab 49 €
- · Dateien werden nach der Auswertung gelöscht