Fertighausvertrag: die Leistungsbeschreibung prüfen

Worauf es bei diesen Verträgen ankommt

Der Hauspreis in der Werbung ist regelmäßig der Preis des Hauses ab Oberkante Bodenplatte. Was darunter, daneben und danach kommt, steht in der Beschreibung oder fehlt dort: Erdarbeiten, Bodenplatte, Hausanschlüsse, Erschließungsbeiträge, Baustrom, Geländemodellierung, Zufahrt.

Die Prüfung geht deshalb zuerst diese Übergänge durch. Sie zeigt Ihnen zu jedem Punkt, ob das Dokument ihn als enthalten ausweist, ob es ihn ausdrücklich ausschließt (auch das ist eine brauchbare Antwort) oder ob es dazu schweigt.

Was an diesen Übergängen hängt

Die Hausanschlüsse sind der größte Posten und zugleich der am seltensten geregelte. Von fünf ausgewerteten Baubeschreibungen lassen drei den Stromhausanschluss offen, drei den Wasseranschluss, drei den Kanalanschluss und vier den Gas- oder Fernwärmeanschluss. Was ein solcher Anschluss kostet, veröffentlichen die Netzbetreiber und Kommunen selbst:

Die Spannen geben die Streuung zwischen veröffentlichten Preisblättern wieder. Dieselbe Leistung kostet je nach Netzbetreiber und Wohnort ein Mehrfaches. Welcher Betrag für Sie gilt, hängt von Ihrem Grundstück ab und nicht vom Hausanbieter.

• Stromhausanschluss: 499 bis 5.305 Euro
• Trinkwasserhausanschluss: 1.789 bis 2.947 Euro
• Kanalanschluss: 1.907 bis 3.930 Euro
• Glasfaseranschluss: 990 bis 5.766 Euro
• Vermessung: 1.500 bis 3.000 Euro
• Baustrom und Bauwasser: 1.000 bis 2.000 Euro

Montage: Kran, Zufahrt, Stellfläche

Ein Fertighaus kommt in Wand- und Deckenelementen auf die Baustelle und wird mit dem Kran gestellt. Dafür braucht es eine Zufahrt, die der Lastwagen befahren kann, und eine Fläche, auf der der Kran steht. Ob die Leistungsbeschreibung auch sagt, wer beides herstellt, ist eine eigene Frage.

Geprüft wird deshalb, ob Kran und Montage samt den vorausgesetzten Zufahrtsbedingungen enthalten sind und ob Baustraße und Kranstellfläche als Leistung des Anbieters genannt werden. In zwei von fünf ausgewerteten Beschreibungen ist beides offen. Ist die Zufahrt schmaler oder das Grundstück steiler als vorausgesetzt, entscheidet dieser Satz darüber, wer den größeren Kran bezahlt.

Bodenplatte oder Keller von einem anderen Unternehmen

Baut nicht der Hausanbieter, sondern ein anderes Unternehmen die Bodenplatte oder den Keller, gibt es zwei Leistungsbeschreibungen, und die teuren Lücken liegen an der Naht: Erdarbeiten, Entsorgung des Aushubs, Abdichtung, Grundleitungen bis zum Hauseintritt.

Laden Sie beide Dokumente zusammen hoch. Sie werden als ein Dokument gelesen, und eine Leistung, die in der einen Beschreibung fehlt, findet ihre Fundstelle in der anderen, mit Dateiname und Seite. Was in keiner der beiden steht, bleibt als Befund stehen.

Festpreis und Bindungsdauer

Zwischen Vertragsschluss und Montage können bei Fertighäusern viele Monate liegen: Baugenehmigung, Bemusterung, Produktionsplanung. Ob der Preis über diese Zeit fest ist, sagt nicht das Wort „Festpreis“, sondern die Angabe, bis wann er gilt. Drei von fünf ausgewerteten Beschreibungen lassen das offen.

Der Bericht meldet, ob Betrag und Bindungsdauer als Datum oder Monatszahl genannt sind, und gesondert, ob das Dokument einen Preisanpassungsvorbehalt enthält. Ob ein solcher Vorbehalt wirksam ist, beurteilt er nicht.

Ausbaustufe und Eigenleistung

Wo Ihr Vertrag eine niedrigere Ausbaustufe vorsieht, meldet der Bericht nicht jede nicht gelieferte Leistung als Lücke. Die Kopfdaten Ihres Dokuments (Ausbaustufe, Keller, Objektart) werden ausgelesen, und was danach gar nicht Teil des Kaufs ist, steht in einem eigenen Abschnitt statt in der Mängelliste. Prüfen Sie diese Zuordnung gegen Ihren Vertrag: Ist Ihre Ausbaustufe dort anders vereinbart, sind es echte Lücken.

Wie viel davon abhängt, zeigt ein Bausatzhaus aus den ausgewerteten Dokumenten: Dort liegen 50 der 120 Prüfpunkte außerhalb dessen, was überhaupt geliefert wird. Ohne diese Trennung stünden sie als Lücken im Bericht, und die Frage, auf die es bei einem Bausatz ankommt, ginge darin unter: Welche Leistungen erbringen oder kaufen Sie selbst, und was kosten sie?

Was diese Prüfung nicht ist

Geprüft wird Ihr Dokument, nicht Ihr Vertragsverhältnis. Jeder Befund beschreibt eine Abwesenheit oder eine Unschärfe im Text: „diese Leistung hat keine Fundstelle“, „diese Formulierung nennt keine Menge“. Ob eine Klausel wirksam ist, ob der Preis angemessen ist und ob Sie unterschreiben sollten, sagt Ihnen dieser Bericht nicht.

Eine Rechtsberatung dürfte nur eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt geben, eine bautechnische Bewertung nur eine Sachverständige oder ein Sachverständiger. Automatisiert geprüft wird die Vollständigkeit, und an ihr fehlt es in der Praxis meistens: Steht jede Leistung, die später Geld kostet, überhaupt im Dokument?